容積率是項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。對于當地政府來(lái)說(shuō)，容積率的高低影響著(zhù)土地的價(jià)格；對于建設單位來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。該指標對不管是對當地政府、建設單位、住戶(hù)都是非常關(guān)注的，現就容積率談幾點(diǎn)認識：

一、容積率確定建筑形態(tài)：一般來(lái)說(shuō)，容積率聯(lián)排別墅為0.4-0.7,6層以下多層住宅為0.8-1.2,11層小高層住宅為1.5-2.0,18層高層住宅為1.8-2.5,19層以上住宅為2.4-4.5,但是小區來(lái)說(shuō)并不不會(huì )只有一個(gè)建筑形式，穿插中不同的建筑單體個(gè)性，山南的市級公租房批準容積率為3.0，全部為26-30層高層建筑。中鐵南山院批準容積率為1.5，建設有15層的高層及小高層和多層。

二、淮南市關(guān)于容積率的規定： 2017年淮南市控規通則規定，建筑筑高度小于等于27米，最高容積率為1.0-1.6，建筑高度大于27米的，最高容積率為2.5.根據理解，淮南市的最高容積率為2.5。（地上高度超過(guò)100米的面積不計容）。2018年淮南市為提升山南新區城市品質(zhì)，營(yíng)造宜居環(huán)境，山南新區范圍內凡未出讓的建設用地商住綜合用地容積率不得大于2.5，居住用地容積率不得大于2.2。

三、容積率高低的影響：

 住宅的銷(xiāo)售收入價(jià)格由土地成本、建筑成本、銷(xiāo)售費用、前期費用、公建及配套設施費用、管理費用、稅費及一定的利潤組成。容積率影響建筑面積，影響整個(gè)項目的銷(xiāo)售收入。

高容積率：在一般情況下，意味著(zhù)住宅項目?jì)确孔咏ǖ枚啵幼∪丝诿芏却螅瑢π^內的健身場(chǎng)所、電梯、消防通道等形成較大壓力，會(huì )降低住宅舒適度，但是住宅的建筑成本會(huì )增加，銷(xiāo)售單價(jià)反而下降。

  低容積率：采用的建筑形態(tài)一般來(lái)說(shuō)多層和小高層居多，住宅品質(zhì)高，同時(shí)小區為住戶(hù)提供的公共配套設施的停車(chē)位、綠化、健身器材會(huì )變多。建筑成本會(huì )降低，銷(xiāo)售單價(jià)會(huì )上漲。

總之，如何選擇在住宅項目中選擇合適容積率，建設不同的建筑形態(tài)，最終需要綜合整個(gè)城市對該區域的住宅需求，周邊配套設施、建筑成本、銷(xiāo)售預期等進(jìn)行綜合確定。

陸萬(wàn)強